Urakkasopimus sitoo jo tarjouksen hyväksymisestä
Urakan rajaus, hinta, aikataulu, lisätyöt, maksuerät ja vakuudet. Luemme sopimuksen ennen allekirjoitusta tai selvitämme riidassa mitä siihen tosiasiassa on kirjattu.
Ensimmäinen arvio on maksuton eikä sido mihinkään.
Urakkasopimus kirjoitetaan riitaa varten
Sopimusta ei lueta silloin kun kaikki menee hyvin. Se otetaan esiin vasta silloin kun jokin on mennyt pieleen, ja silloin siitä etsitään vastausta kysymykseen, jota kukaan ei osannut ennakoida.
Sen vuoksi hyvä urakkasopimus ei ole pitkä vaan täsmällinen niissä kohdissa, joista riidellään: mitä urakkaan kuuluu, miten lisätyöt tilataan, mitä maksuerä edellyttää ja milloin työ katsotaan luovutetuksi.
Rakennusalalla käytetään usein alan yleisiä sopimusehtoja. Ne ovat hyvä pohja, mutta ne eivät tule voimaan itsestään. Ehdot on liitettävä sopimukseen, ja niiden soveltamisesta on riidelty enemmän kuin niiden sisällöstä.
Kuluttajasopimuksessa laki asettaa vähimmäistason, josta ei voi sopia kuluttajan vahingoksi. Sopimusehto, joka heikentää kuluttajan asemaa laissa säädetystä, on tehoton vaikka se olisi allekirjoitettu.
Sitovuus alkaa hyväksynnästä, ei allekirjoituksesta
Sopimus syntyy kun tarjous hyväksytään, ja hyväksyntä voi olla sähköposti tai viesti. Tarjouksen sisältö kannattaa siis lukea ennen kuin vastaa myöntävästi. Sen jälkeen urakoitsija ei voi yksipuolisesti muuttaa hintaa tai sisältöä.
Näin sopimus käydään läpi
Rajaus ensin
Tarkistamme mitä urakkaan kuuluu ja erityisesti mitä siihen ei kuulu.
Maksuerät valmiusasteeseen
Etupainotteinen maksuerätaulukko on tilaajan suurin yksittäinen riski.
Vastuunrajoitukset
Kaikki rajoitusehdot eivät sido. Kerromme mitkä pitävät ja mitkä eivät.
Aikataulu ja seuraukset
Valmistumispäivä ilman viivästysseuraamusta on pelkkä toive.
Mitä sopimukseen kuuluu
Osapuolet ja kohde, urakan sisältö ja nimenomainen rajaus, urakkahinta ja hinnanmuodostus, maksuerätaulukko sidottuna valmiusasteeseen, aikataulu ja välitavoitteet, viivästysseuraamukset, lisä- ja muutostöiden tilaustapa, takuuaika ja vakuudet, vastaanottomenettely sekä sovellettavat yleiset sopimusehdot. Liitteet on yksilöitävä nimeltä ja päivämäärällä, koska muuten riidellään siitä mikä suunnitelmaversio sitoo.
Sopimuksen tavalliset sudenkuopat
Etupainotteinen maksuerätaulukko, jossa tilaaja on maksanut enemmän kuin työtä on tehty. Rajaamaton urakkasisältö, jolloin kaikki yllättävä on lisätyötä. Aikataulu ilman seuraamusta. Yleisten sopimusehtojen maininta ilman liittämistä. Vakuuden puuttuminen kokonaan. Nämä viisi kattavat suurimman osan siitä, mikä myöhemmin kaatuu tilaajan päälle.
Sopimuksen tarkistus ennen allekirjoitusta
Sopimuksen tarkistus maksaa murto-osan siitä mitä riita maksaa. Se on rakennusalalla yksi harvoista toimenpiteistä, joiden tuotto on laskettavissa etukäteen.
Käytännössä käymme läpi rajauksen, maksuerät, aikataulun, lisätyömenettelyn ja vastuuehdot, ja kerromme mitkä kohdat kannattaa neuvotella uudelleen ennen allekirjoitusta.
Sama koskee urakoitsijan puolta. Urakoitsijan tavallisimmat riskit ovat rajaamaton urakkasisältö, tilaajan viivästyksistä johtuvat lisäkulut ja vakuusehdot, joita ei ole mitoitettu urakan kokoon.
Urakkasopimus sitoo jo tarjouksen hyväksymisestä, usein kysytyt kysymykset
Onko suullinen urakkasopimus pätevä?
On, mutta sen sisältöä on riidassa vaikea näyttää toteen. Käytännössä häviää se osapuoli, jolla ei ole kirjallista jälkeä.
Sitovatko yleiset sopimusehdot automaattisesti?
Eivät. Ne on liitettävä sopimukseen. Pelkkä maininta ilman liittämistä on riidanalainen ja siitä on käyty paljon oikeutta.
Voiko urakoitsija rajoittaa vastuutaan?
Yritysten välillä laajasti. Kuluttajasuhteessa hyvin rajallisesti, koska kuluttajaa lain tasoa heikommaksi asettava ehto on tehoton.
Mitä maksuerätaulukossa pitää olla?
Erien sitominen todennettuun valmiusasteeseen. Jokainen erä maksetaan vasta kun siihen liittyvä työvaihe on tehty ja tarkastettu.
Tarvitaanko vakuus?
Suuremmissa urakoissa kyllä. Rakennusaikainen vakuus ja takuuajan vakuus suojaavat tilaajaa juuri niissä tilanteissa, joissa urakoitsijan maksukyky pettää.
Paljonko sopimuksen tarkistus maksaa?
Selvästi vähemmän kuin yksikin riitapäivä. Annamme kiinteän hinnan etukäteen, kun tiedämme urakan laajuuden.
Anna sopimus luettavaksi ennen kuin allekirjoitat.
Ensimmäinen arvio on maksuton eikä sido mihinkään.
