Urakan viivästyminen, kun aikataulu ei pidä
Aikataulu venyy, työmaa seisoo ja kulut juoksevat siitä huolimatta. Selvitämme onko viivästys urakoitsijan vastuulla ja mitä siitä voi vaatia sakkona tai vahingonkorvauksena.
Ensimmäinen arvio on maksuton eikä sido mihinkään.
Viivästys on sopimusrikkomus, ei epäonnea
Jos urakalle on sovittu valmistumispäivä ja se ylittyy urakoitsijasta johtuvasta syystä, kyse on sopimusrikkomuksesta. Se ei edellytä sitä, että urakoitsija olisi toiminut huolimattomasti.
Ongelma on yleensä siinä, ettei aikataulusta ole sovittu riittävän tarkasti. Tarjouksessa lukee kuusi viikkoa, mutta ei sitä mistä laskettuna. Kun tästä ei ole sovittu, viivästystä on vaikea osoittaa.
Urakoitsija vetoaa tyypillisesti syihin, jotka eivät kuulu hänen vastuulleen: tilaajan päätösten viipymiseen, materiaalitoimitusten myöhästymiseen tai yllättäviin rakenteisiin. Osa näistä on päteviä perusteita saada lisäaikaa, osa ei.
Tärkein käytännön asia on saada työ liikkeelle. Sen jälkeen puhutaan korvauksista. Näiden järjestys kannattaa pitää tässä, koska pysähtynyt työmaa maksaa tilaajalle joka viikko.
Vaikeneminen tulkitaan hyväksynnäksi
Jos et huomauta viivästyksestä kirjallisesti, urakoitsija vetoaa myöhemmin siihen että uusi aikataulu hyväksyttiin yhteisesti. Huomauta heti kun on selvää ettei aikataulu pidä, aseta kirjallinen määräaika ja kerää kuitit väliaikaisen asumisen ja rahoituksen kuluista alusta alkaen.
Näin viivästykseen puututaan
Aikataulu todennetaan
Selvitämme mistä valmistumisaika lasketaan ja onko urakoitsijalla oikeutta lisäaikaan.
Kirjallinen kehotus
Määräaika ja seuraukset kirjataan niin, että ne kestävät myöhemmän tarkastelun.
Viivästyksen hinta
Sopimussakko ja todellinen vahinko ovat eri asioita. Molemmat lasketaan erikseen.
Purku vasta viimeisenä
Purku ilman oikeaa esityötä kääntyy purkajaa vastaan.
Milloin urakoitsija saa lisäaikaa
Silloin kun viivästys johtuu tilaajasta, poikkeuksellisista olosuhteista tai muusta seikasta, joka sopimuksen mukaan oikeuttaa aikataulun pidennykseen. Tilaajan päätösten viipyminen, suunnitelmien myöhästyminen tai tilaajan tilaamat lisätyöt ovat tavallisia perusteita. Lisäaikaa on kuitenkin yleensä pyydettävä, ja urakoitsija joka ei ole ilmoittanut asiasta ajoissa, on heikossa asemassa vedotessaan siihen jälkikäteen.
Sopimussakko ja vahingonkorvaus
Jos sopimuksessa on viivästyssakkoehto, sakko juoksee sovitun mukaisesti ilman että tilaajan tarvitsee osoittaa vahinkoa. Sakko on tavallisesti myös katto sille, mitä viivästyksestä voi vaatia, ellei toisin ole sovittu tai ellei viivästys johdu törkeästä laiminlyönnistä. Jos sakkoehtoa ei ole, korvattavaksi tulee todellinen vahinko, joka on osoitettava kuiteilla.
Näin pysähtynyt työmaa saadaan liikkeelle
Lähetä kirjallinen kehotus, jossa on nimenomainen määräaika töiden jatkamiselle. Suullinen soitto ei riitä, koska myöhemmin on osoitettava mitä on vaadittu ja milloin.
Kerro kehotuksessa mitä määräajan ylittämisestä seuraa. Ilman tätä varoitusta seuraava askel eli työn teettäminen muualla tai sopimuksen purku on huteralla pohjalla.
Pidätä maksueriä siltä osin kuin työtä ei ole tehty, ja ilmoita tästä kirjallisesti. Maksettuja eriä on olennaisesti vaikeampi saada takaisin.
Kerää kuitit viivästyksen aiheuttamista kuluista alusta asti. Väliaikainen asuminen, varastointi ja ylimääräiset rahoituskulut ovat tyypillisiä korvattavia eriä.
Urakan viivästyminen, kun aikataulu ei pidä, usein kysytyt kysymykset
Kuinka pitkä viivästys oikeuttaa vaatimuksiin?
Jokainen sovitun valmistumispäivän ylitys, joka johtuu urakoitsijasta. Purkuun vaaditaan olennainen viivästys, mutta sakko tai korvaus voi tulla kyseeseen lyhyemmästäkin.
Aikataulusta ei sovittu kirjallisesti. Voinko vaatia mitään?
Voit. Jos aikataulusta ei ole sovittu, työ on tehtävä kohtuullisessa ajassa. Kohtuullisuus arvioidaan työn laajuuden ja alan tavanomaisen käytännön perusteella.
Voinko teettää työn toisella urakoitsijalla?
Voit, mutta vasta sen jälkeen kun olet antanut kirjallisen kehotuksen ja kohtuullisen määräajan. Ilman tätä vaihetta kustannusten periminen alkuperäiseltä urakoitsijalta on vaikeaa.
Korvataanko väliaikainen asuminen?
Jos viivästys johtuu urakoitsijasta ja kulut ovat todellisia ja perusteltuja, ne ovat lähtökohtaisesti korvattavaa vahinkoa. Sopimussakkoehto voi kuitenkin rajoittaa korvauksen määrää.
Urakoitsija vetoaa materiaalipulaan. Onko se pätevä syy?
Riippuu sopimuksesta. Materiaalien hankinta kuuluu yleensä urakoitsijan vastuulle, ja toimittajan viivästys on hänen riskinsä. Poikkeukselliset olosuhteet voivat muuttaa arviota.
Voinko pidättää loppulaskun viivästyksen takia?
Voit pidättää riidanalaisen osan ja kuitata siihen viivästyssakon, jos siitä on sovittu. Ilmoita pidätys ja sen peruste kirjallisesti.
Onko työmaa pysähtynyt? Katsotaan miten se saadaan liikkeelle.
Ensimmäinen arvio on maksuton eikä sido mihinkään.
