Taloyhtiön urakkariita, yhtiö ei ole kuluttaja eikä rakentaja
Putkiremontit, julkisivut ja kattourakat, sekä hallituksen vastuu niiden valvonnasta. Taloyhtiö ei ole kuluttaja eikä rakentamisen ammattilainen, ja se näkyy sopimusehdoissa.
Ensimmäinen arvio on maksuton eikä sido mihinkään.
Taloyhtiö on urakan tilaajana poikkeuksellisessa asemassa
Taloyhtiö ei ole kuluttaja, joten kuluttajansuojalain suoja ei koske sitä. Se ei myöskään ole rakentamisen ammattilainen, vaikka alan sopimusehdot on kirjoitettu sellaista vastapuolta ajatellen.
Tämä epäsuhta on taloyhtiöriitojen ydin. Urakoitsija käyttää alan yleisiä sopimusehtoja, jotka olettavat molempien osapuolten tuntevan urakkakäytännön. Hallitus koostuu vapaaehtoisista osakkaista ja isännöitsijä hoitaa kymmentä muuta yhtiötä samaan aikaan.
Käytännössä tämä näkyy kolmessa asiassa: yleisiin sopimusehtoihin ei ole viitattu oikein, valvonta on ollut liian kevyttä ja reklamointi on tehty myöhässä tai epämääräisesti.
Hallituksen jäsen vastaa tehtävistään huolellisesti toimimalla. Se ei tarkoita, että hallituksen pitäisi osata rakentaa, vaan että urakan valvonta ja asiantuntemus on hankittava sieltä mistä sitä saa.
Yhtiö ei ole kuluttaja
Taloyhtiöön ei sovelleta kuluttajansuojalakia, joten sopimus ja siihen liitetyt yleiset ehdot ratkaisevat lähes kaiken. Vakuutuspuolella on lisäksi tavallista tiukempi rajoitus: rakennus-, korjaus- ja purkutyötä koskevat riidat on usein rajattu koskemaan vain sen jälkeen syntyneitä seikkoja, kun rakennus on luovutettu yhtiölle.
Näin taloyhtiön urakkariita hoidetaan
Sitovatko yleiset ehdot
Yleiset sopimusehdot sitovat vain jos niihin on nimenomaisesti viitattu sopimusasiakirjassa.
Valvonnan jälki
Työmaakokousten pöytäkirjat ja valvojan raportit ovat riidan tärkein aineisto.
Hallituksen asema
Kerromme mitä hallitus voi päättää ja mikä kuuluu yhtiökokoukselle, jotta päätös kestää.
Takuuaika käyntiin
Takuuajan alkamishetki ja jälkitarkastus ovat yhtiölle rahanarvoisia päivämääriä.
Putkiremontti
Suurin yksittäinen urakka, jonka moni taloyhtiö koskaan teettää, ja siksi myös riidelluin. Tavallisimmat kiistat koskevat lisä- ja muutostöitä, aikataulun venymistä ja osakkaiden omien muutostöiden rajapintaa yhtiön urakkaan. Rajapinta kannattaa kirjata sopimukseen ennen kuin ensimmäinen osakas kysyy saako hän vaihtaa laatat kesken urakan.
Julkisivu-, katto- ja piha-urakat
Näissä riidellään laadusta ja siitä mikä kuului urakkaan. Julkisivukorjauksessa vaurioiden todellinen laajuus selviää vasta kun rakenne avataan, ja silloin on jo myöhäistä sopia siitä kuka kantaa yllätyksen. Sopimukseen kannattaa kirjata etukäteen, miten yllättävät lisätyöt hinnoitellaan ja kenen päätöksellä ne tehdään.
Mitä hallituksen kannattaa tehdä ennen riitaa
Varmistaa että urakkasopimuksessa on nimenomainen viittaus sovellettaviin yleisiin sopimusehtoihin. Ilman sitä ehdot eivät sido, ja silloin myös takuuajat ja vakuudet ovat auki. Katso YSE 1998 -ehdot.
Palkata ulkopuolinen valvoja ja varmistaa, että työmaakokouksista pidetään pöytäkirjaa. Pöytäkirja on riidassa se asiakirja, johon kumpikin osapuoli vetoaa.
Reklamoida kirjallisesti heti kun jotain havaitaan, myös silloin kun urakoitsija lupaa hoitaa asian. Lupaus ei pysäytä määräaikaa.
Pitää vastaanottotarkastus ja kirjata siihen kaikki puutteet. Katso vastaanottotarkastus.
Taloyhtiön urakkariita, yhtiö ei ole kuluttaja eikä rakentaja, usein kysytyt kysymykset
Koskeeko kuluttajansuoja taloyhtiötä?
Ei. Taloyhtiö on oikeushenkilö eikä kuluttaja, joten urakkaan sovelletaan yleisiä sopimusoikeudellisia periaatteita ja sitä mitä sopimuksessa on sovittu.
Sitovatko YSE-ehdot automaattisesti?
Eivät. Ne sitovat vain jos niihin on nimenomaisesti viitattu sopimusasiakirjassa. Tämä on taloyhtiöriidoissa yleinen ja kallis yllätys.
Voiko hallitus joutua vastuuseen epäonnistuneesta urakasta?
Hallituksen jäsen vastaa huolellisuusvelvoitteensa laiminlyönnistä aiheutuneesta vahingosta. Käytännössä vastuu realisoituu harvoin, jos hallitus on hankkinut asiantuntija-apua ja dokumentoinut päätöksentekonsa.
Kuka päättää riidan viemisestä eteenpäin?
Hallitus hoitaa yhtiön juoksevaa hallintoa, mutta merkittävissä asioissa päätös kannattaa hakea yhtiökokoukselta. Rajanveto riippuu summasta ja yhtiöjärjestyksestä, ja se kannattaa tarkistaa ennen kanteen nostamista.
Osakas väittää että hänen asunnossaan on virhe. Kenen vastuu?
Riippuu siitä kohdistuuko virhe yhtiön kunnossapitovastuulla olevaan rakenteeseen vai osakkaan vastuulla olevaan pintaan. Rajanveto ratkaistaan asunto-osakeyhtiölain ja yhtiöjärjestyksen perusteella.
Kattaako yhtiön vakuutus riidan kulut?
Kiinteistövakuutukseen sisältyy usein oikeusturva, jonka ehdoissa on rakennusurakoita koskevia rajoituksia. Tarkistamme kattavuuden maksutta.
Onko taloyhtiön urakka menossa väärään suuntaan?
Ensimmäinen arvio on maksuton eikä sido mihinkään.
